Hiszpański sen czy geopolityczny Plan B? Jak Polacy masowo ruszyli po nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim

Zakup nieruchomości w Hiszpanii przestał być jedynie wyznacznikiem luksusu czy wakacyjnym marzeniem, stając się geostrategicznym „Planem B” i polisą bezpieczeństwa dla polskich rodzin. Artykuł analizuje przyczyny masowego napływu polskiego kapitału na Półwysep Iberyjski – od wybuchu wojny na Ukrainie po potrzebę geograficznej dywersyfikacji majątku. Tekst przedstawia dane statystyczne wskazujące na ponad trzykrotny wzrost liczby transakcji w porównaniu z okresem sprzed pandemii oraz awans Polaków na 8. miejsce wśród zagranicznych nabywców. Analiza przybliża również unikalny profil polskiego inwestora, który wyraźnie odróżnia się od innych nacji, wybierając głównie rynek pierwotny, duże metraże oraz prestiżowe lokalizacje, takie jak Andaluzja czy Wspólnota Walencji.

Od słonecznych wakacji do geostrategicznej bezpiecznej przystani

Przez całe dekady zakup mieszkania czy domu w Hiszpanii był w świadomości Polaków wyznacznikiem luksusu, zarezerwowanym głównie dla najzamożniejszych lub osób szukających miejsca na emeryturę w ciepłym klimacie. Jednak bieżąca dekada przyniosła fundamentalną zmianę - nieruchomości nad Morzem Śródziemnym przestają być jedynie rekreacyjnym przedsięwzięciem, a stają się kluczowym komponentem ochrony majątku i geograficznej dywersyfikacji kapitału.

Pierwszym impulsem był wybuch pandemii COVID-19 w 2020 roku. Prawdziwy punkt zwrotny nastąpił jednak w lutym 2022 roku wraz z agresją Rosji na Ukrainę. Napięcia geopolityczne na wschodniej flance NATO sprawiły, że polscy inwestorzy i rodziny zaczęli masowo szukać nieruchomości jako tzw. „Planu B” lub polisy bezpieczeństwa na wypadki kryzysowe. Hiszpania, położona na zachodnim krańcu Europy, stała się naturalną bezpieczną przystanią.

Wzrost ponad trzykrotny: Statystyki, które mówią same za siebie

Oficjalne dane hiszpańskiego urzędu rejestrowego Registradores de España pokazują skalę tego boomu:

• 2019 r.: 1 684 transakcje sfinalizowane przez Polaków.
• 2020 r.: 1 286 transakcji (umiarkowane spowolnienie pandemiczne).
• 2021 r.: 2 351 zakupów.
• 2022 r.: 4 824 transakcje – skok o ponad 100% r/r po wybuchu wojny w Ukrainie.
• 2024 r.: 5 954 transakcje – wszechczasów rekord polskiego popytu.
• 2025 r.: 5 424 zakupy (utrzymanie wolumenu 3-krotnie wyższego niż przed pandemią).
• I kwartał 2026 r.: 1 126 transakcji (+12,8% r/r wobec I kw. 2025 oraz +41% wobec I kw. 2024).

Awans w iberyjskiej czołówce

Dzięki tak dynamicznej ekspansji Polacy awansowali na 8. miejsce wśród wszystkich zagranicznych nabywców nieruchomości w Hiszpanii, zdobywając 4,61% udziału w rynku cudzoziemskim. W I kwartale 2026 roku Polacy zanotowali najwyższy wzrost udziału w rynku spośród wszystkich nacji (+0,6 p.p.).

Struktura zagranicznych nabywców nieruchomości w Hiszpanii (I kw. 2026 r.):

1. Brytyjczycy – 6,82%
2. Holendrzy – 6,56%
3. Marokańczycy – 6,21%
4. Niemcy – 6,09%
5. Włosi – 5,54%
6. Rumuni / Francuzi – po 5,20%
7. Polacy – 4,61% (najszybszy wzrost udziału: +0,6 p.p.)

Kim jest polski inwestor? Rynek pierwotny, metraż i południowy luksus

Profil polskiego nabywcy mocno wyróżnia się na tle rynkowej średniej:

• Dominacja nowego budownictwa: Aż 39,9% transakcji Polaków dotyczy mieszkań z rynku pierwotnego (wobec średniej dla wszystkich cudzoziemców wynoszącej 21,5%). Polacy wyprzedzili pod tym względem m.in. Belgów (34,5%) i Holendrów (32,9%).
• Odrzucenie małych metraży: Mieszkania poniżej 40 m² stanowiły zaledwie 3,7% zakupów. Polacy najchętniej wybierają lokale 60–80 m² (29,9%) oraz duże apartamenty powyżej 100 m² (28%).
• Geografia zakupów: Kapitał koncentruje się we Wspólnocie Walencji (7,25% rynku cudzoziemskiego), na Wyspach Kanaryjskich (5,79%), w Andaluzji (m.in. Costa del Sol – 4,73%) i Murcji (4,46%).
• Segment premium: W prestiżowym kompleksie Santa Clara w Marbelli Polacy kupili aż 70% z 102 dostępnych apartamentów premium. Zauważalna jest też ich silna obecność w 64-piętrowym wieżowcu w Benidormie.

Wraz ze wzrostem zamożności rośnie rola finansowania bankowego. W 2025 r. Polacy zaciągnęli w Hiszpanii 1 169 kredytów hipotecznych (+17% r/r), a średnia kwota pożyczki wzrosła do 188,2 tys. euro. Sprzyjały temu obniżki stóp procentowych przez EBC (średnie oprocentowanie stałe spadło do 2,99%, a zmienne do 3,08%). Średnia cena m² nieruchomości w Hiszpanii w 2025 r. wyniosła 2 284 euro (+9,5% r/r), zaś mieszkań nowych 2 445 euro/m².

Przekształcenie zakupów nieruchomości z okazjonalnych wyjazdów wakacyjnych w geostrategiczny „Plan B” okazało się trwałym trendem. Polscy inwestorzy wyznaczają nowe standardy na hiszpańskim rynku deweloperskim, wybierając wysoki standard, duże metraże oraz sprawdzone lokalizacje na południowym wybrzeżu.

---

O autorze