Na mapie światowych rynków nieruchomości coraz wyraźniej zaznacza się punkt nad Morzem Czarnym, gruzińskie Batumi. Jeszcze dekadę temu kojarzone głównie z kurortem wypoczynkowym, dziś przyciąga uwagę inwestorów z Europy, Bliskiego Wschodu i Azji. Dynamiczny rozwój turystyki, liberalne przepisy podatkowe oraz stosunkowo niskie ceny metra kwadratowego sprawiają, że stolica Adżarii z roku na rok zyskuje opinię „czarnomorskiego Dubaju”. Wzrost liczby hoteli, apartamentowców i luksusowych rezydencji nie tylko zmienia panoramę miasta, ale też rodzi pytania o długofalowe skutki społeczno-gospodarcze tej inwestycyjnej gorączki od wpływu na lokalny rynek pracy po rosnące ceny najmu dla mieszkańców i opłacalność samych inwestycji.
Reklama, a rzeczywistość
W ostatnich latach na serwisach typu YouTube czy Facebook regularnie pojawiają się reklamy, w których rzekomi specjaliści od inwestycji zachęcają do lokowania kapitału w prężnie rozwijającej się Gruzji. Często reklamy przybierają formę wywiadu albo prezentacji świeżo odebranych apartamentów, z widokiem na morze i nienagannym wyposażeniem, prowadzący kuszą nas wizją bezpiecznego zarobku i niskiego nakładu finansowego. Zainteresowanie inwestorów z Polski wpisuje się w szerszy trend nabywania nieruchomości poza granicami kraju. Dotychczas najczęściej wybierano kierunki położone w zachodniej i południowej Europie takie jak hiszpańskie czy włoskie wybrzeże, które łączą walory turystyczne z poczuciem geopolitycznego bezpieczeństwa, z dala od konfliktu w Ukrainie. W przypadku Gruzji mamy jednak do czynienia z odmienną logiką to ruch w przeciwną stronę, ku wschodowi, w bezpośrednie sąsiedztwo Rosji, co dodaje inwestycjom wymiaru ryzyka i czyni Batumi niestandardowym wyborem.
Zaintrygowany tym trendem, postanowiłem odwiedzić i sprawdzić, na czym polega fenomen tak szerokiej kampanii promocyjnej Batumi. Już pierwsze spojrzenie z okna marszrutki na panoramę miasta wprawia w niemałe zdziwienie, futurystyczne kształty nowych wieżowców wznoszą się nad Morzem Czarnym, tworząc wrażenie nowoczesnej metropolii. Im bliżej jednak do centrum, tym wrażenie podziwu ustępuję uśmiechowi i konsternacji. Co raz wyraźniej widać chaos architektoniczny i brak spójności w zagospodarowaniu przestrzeni. Obok, ukończonych już apartamentowców stale rozbrzmiewają odgłosy prac nad kolejnymi konstrukcjami. Cześć powstałych już jakiś czas temu budowli nosi znaki przyspieszonego starzenia, co wynika z pośpiechu i słabej jakości wykorzystanych do budowy materiałów.
Najsmutniejszym jednak elementem krajobrazu Batumi pozostają osiedla rodem z czasów ZSRR, gdzie szare bloki ze sznurami pełnymi schnącego prania, przypominają o niedawnej przeszłości miasta. W wielu miejscach infrastruktura naziemna nie jest w stanie nadążyć za pnącymi się w górę kondygnacjami budowli, chodniki są często wybrakowane i nierówne, a drogi regularnie pozostają zakorkowane. Równocześnie popularne porównanie z Dubajem ma swoje odzwierciedlenie chociażby we właśnie powstającym projekcie sztucznej wysypy, która podobnie jak w ZEA ma stać się luksusowym osiedlem.
Rynek nieruchomości Już w pierwszym półroczu 2025 ponownie zanotował wzrost sprzedaży mieszkań na pierwotnym rynku o 37,3% (rok do roku). W czerwcu 2025 liczba transakcji sięgnęła 1 357 mieszkań, co oznacza wzrost o 25,1% w porównaniu z czerwcem 2024. Wartość całego rynku mieszkań wyniosła wówczas około 76 milionów USD, czyli około 41,5% więcej niż przed rokiem. Ceny również nie pozostają w tyle. Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w nowych budynkach sięga obecnie około 1 185 USD/m² w przedziale premium, przy czym w starszym budownictwie również obserwuje się silny wzrost ceny wzrosły o ponad 10% rok do roku. Co więcej, wynajem staje się coraz bardziej dochodowy dla mieszkania o wielkości około 50–60 m², przeciętna stawka najmu sięga około 12 USD za m² miesięcznie, co pozwala osiągać zyski (rentowność) na poziomie 8–9% rocznie, znacznie powyżej przeciętnych stawek w wielu miastach regionu i Europy.
Licznie obecne biura sprzedaży oferują dogodne plany inwestycyjne i ratalne, najtaniej jest zakupić nieruchomość w przedsprzedaży, czyli inaczej „dziurę w ziemi” w okolicach 65 tys. dolarów. Im dalszy etap realizacji inwestycji tym cena proporcjonalnie rośnie, kolejną z opcji jest zakup mieszkania w obrębie hotelu, który później zajmuje się wynajmem i podziałem zysków między mniejszościowych właścicieli lokali. Wzrost cen mieszkań najmocniej uderza w życia zwykłych Gruzinów, którzy w drugim co do wielkości mieście kraju wydają się żyć jak biedniejsza mniejszość. Lokalni mieszkańcy najczęściej zajmują obsługą całego sektora turystycznego w tym usług, gastronomii, transportu oraz pracą przy powstających inwestycji budowlanych.
Co wyróżnia Batumi?
To jest „Mini-Las Vegas” usłyszałem od jednego z napotkanych w hotelowym lobby obywateli Rosji, po Dubaju to drugie najpopularniejsze porównanie do innej znanej metropolii. Rozwój Batumi opiera się na niezwykłej mieszance turystyki, hazardu i przyjaznego klimatu inwestycyjnego. Sezon letni od czerwca do końca września przyciąga tysiące wczasowiczów plażami i ciepłą wodą, słynnym ogrodem botanicznym, a także pobliskimi parkami narodowymi. W połączeniu z niższymi kosztami pobytu niż w popularnych kurortach śródziemnomorskich miasto staje się atrakcyjną alternatywą dla turystów z Europy i Bliskiego Wschodu. Jednak prawdziwą unikalność Batumi tworzy hazard. Gruzja jako jeden z nielicznych krajów regionu pozwala na legalną, całodobową działalność kasyn. Oznacza to, że każdy pełnoletni gość może spróbować szczęścia w grze, co stanowi ogromną atrakcję dla mieszkańców państw, w których hazard jest zakazany lub surowo ograniczony.
Batumi stało się dzięki temu magnesem dla zamożnych turystów z sąsiedniej Turcji i Rosji, a także z bardziej odległych krajów arabskich, takich jak Arabia Saudyjska czy Kuwejt. Zagraniczni goście zostawiają do kilkuset milionów dolarów rocznie w tutejszych kasynach co znacząco napędza rozwój całego biznesu hazardowego. Atrakcje oferowane przez miasto przekładają się na aktualny potencjał turystyczny w wysokości 2 do 3 milionów gości rocznie. Nie bez znaczenia są także liberalne przepisy podatkowe i proinwestycyjne regulacje. Gruziński rząd oferuje stosunkowo niskie podatki od nieruchomości, brak podatku od zysków kapitałowych w wielu przypadkach oraz nieskomplikowane procedury zakupu mieszkań przez cudzoziemców.
Dzięki temu Batumi stało się jednym z najłatwiejszych miejsc do lokowania kapitału na Kaukazie. Deweloperzy korzystają z ulg inwestycyjnych, a zagraniczni nabywcy z prostego procesu rejestracji i niskich kosztów utrzymania. W obliczu sankcji i reperkusji do polityki Kremla dla wielu Rosjan Gruzja stała się bezpieczniejszym miejscem do prowadzenia interesów.
Ryzyko związane z bańką spekulacyjną
Nagły wzrost popularności Batumi niesie ze sobą poważne ryzyko dla inwestorów lokujących kapitał w powstających nieruchomościach. Już teraz pojawiają się pytania, czy stale rosnąca liczba tanich miejsc noclegowych odpowiada realnemu popytowi ze strony turystów. Deweloperzy w reklamach przekonują, że Batumi to atrakcyjne miasto całoroczne, a rozwój branży hazardowej ma gwarantować stały napływ gości i uzasadniać dalszą rozbudowę. Nie wszyscy eksperci jednak podzielają ten optymizm z uwagi na ograniczony potencjał niespełna 190 tysięcznego miasta. Rynek w dużej mierze zależy od sezonowej turystyki, a tak szybkie tempo wznoszenia apartamentowców grozi nadpodażą i spadkiem rentowności wynajmu. Dodatkową obawą zwłaszcza z perspektywy inwestorów z Europy Środkowej jest bliskość Rosji i potencjalne napięcia geopolityczne. Choć Gruzja od lat dążyła do zacieśniania współpracy z Zachodem, jej położenie i aktualne wahania polityczne stawiają znak zapytania. Warto zauważyć, że inwestycje poza Unia Europejską są objęte dodatkowym ryzykiem, związanym z potencjalnych problemem prawnego egzekwowaniu realizacji inwestycji.
Na dodatek z licznych obserwacji wynika, że realizowane projekty są oddawane do użytku z częstym opóźnieniem, a ich odporność na eksploatacje pozostawia wiele do życzenia. Budynki szybko zaczynają niszczeć, a niestaranne wykończenie sprawia, że po zaledwie kilku latach mieszkania nadają się do gruntownego remontu. W efekcie, mimo kuszących perspektyw zysków, zakup nieruchomości w Batumi wymaga chłodnej kalkulacji i przygotowania na ewentualne wahania koniunktury.
Zdjęcia autora.