Problem dostępności tanich mieszkań w Unii Europejskiej jest jednym z kluczowych wyzwań, które powinna podjąć Komisja Europejska w rozpoczynającej się kadencji. W odpowiedzi na ten problem, Ursula von der Leyen ogłosiła powołanie nowego stanowiska komisarza ds. mieszkalnictwa, który będzie odpowiedzialny za realizację Europejskiego Planu na rzecz Przystępnych Cenowo Mieszkań. Jak wskazuje Europejski Komitet Regionów w swojej opinii z 26 czerwca 2024 r., problemy takie jak gentryfikacja, turystyfikacja oraz ubóstwo energetyczne dotykają około 34 milionów Europejczyków. Szczególnie narażone są grupy o niskich dochodach oraz osoby prześladowane, co zwiększa ryzyko ich eksmisji. Komitet wzywa również do opracowania programu mieszkalnictwa dla Unii Europejskiej, analogicznego do agendy miejskiej UE. Ponadto, Komitet proponuje przegląd decyzji 2012/21/UE dotyczącej pomocy państwa w formie rekompensaty za świadczenie usług publicznych, postulując zwiększenie wsparcia państwowego oraz rozszerzenie definicji mieszkalnictwa socjalnego, które obecnie obejmuje „osoby w niekorzystnej sytuacji lub gorszym położeniu społecznym”. Dodatkowo, istotne byłoby wprowadzenie tematyki mieszkalnictwa do semestrów unijnych, co pozwoliłoby lepiej odpowiadać na potrzeby miast.
Według badania „Eurocities Pulse Mayor Survey 2024”, przeprowadzonego przez Politico, 92 burmistrzów wskazało mieszkalnictwo jako trzeci najważniejszy problem do rozwiązania. W 2023 roku była to druga najistotniejsza kwestia, a poparcie dla działań w tym zakresie wzrosło z 11% do 30% od 2022 roku. Co interesujące, połowa respondentów opowiedziała się za przeznaczeniem 57 miliardów euro rocznej luki inwestycyjnej na budowę przystępnych cenowo mieszkań.
Polska na tle Europy – statystyki dotyczące dostępności mieszkań
Szacuje się, że w Polsce brakuje około 2 milionów mieszkań. Mimo formalnej nadwyżki lokali mieszkalnych, sytuacja wygląda inaczej, jeśli weźmiemy pod uwagę liczbę osób w gospodarstwie domowym, która według Głównego Urzędu Statystycznego wynosi średnio 2,43 osoby. W porównaniu do 2015 roku, jest to spadek o 0,29 osoby. Ważnym czynnikiem wpływającym na rynek mieszkaniowy jest także liczba mieszkań wynajmowanych przez studentów, turystów oraz uchodźców i imigrantów. W 2023 roku oddano do użytku 221,3 tysiąca mieszkań, podczas gdy w 2015 roku było to zaledwie 147,7 tysiąca. Jednocześnie liczba mieszkań socjalnych spadła o 4,3%. W 2023 roku podpisano umowy najmu socjalnego na 61,6 tysiąca mieszkań, jednak średni czas oczekiwania na wynajem wynosi 32 miesiące, przy czym zależy to od wielkości miasta. W Gdańsku czas oczekiwania wynosił 145 miesięcy, a w Toruniu i Łomży aż 228 i 238 miesięcy.
Występuje również znacząca dysproporcja pomiędzy liczbą mieszkań socjalnych a liczbą osób oczekujących. W 2022 roku liczba gospodarstw domowych oczekujących na takie mieszkania wynosiła 126 425. Interesujące dane można również znaleźć w raporcie Najwyższej Izby Kontroli na temat pustostanów w Warszawie. Pod koniec 2022 roku w stolicy znajdowało się 81,2 tysiąca lokali miejskich, z czego 9,6 tysiąca stanowiły pustostany, przy czym jedynie 2,8 tysiąca z nich nadawało się do zamieszkania. Warto zauważyć, że liczba pustostanów wzrosła z 8296 w 2019 roku do 9607 w 2022 roku.
Ceny mieszkań a realna dostępność
Analizując ceny mieszkań, należy zauważyć, że według raportu Deloitte Property Index 2023, aby kupić mieszkanie o powierzchni 70 m², przeciętny Polak musi przeznaczyć równowartość 8,1 rocznych pensji. Dla porównania, najdłużej muszą oszczędzać na mieszkanie Słowacy (14,1 rocznych pensji), a najkrócej Belgowie i Norwegowie (około 4,5 roku). Warto również podkreślić, że Warszawa znalazła się wśród europejskich miast o najwyższym rocznym wzroście cen mieszkań, obok Budapesztu, Lizbony i Aten. Wzrost cen wyniósł 12,7%. Największe wzrosty odnotowano w Trójmieście, Warszawie i Krakowie (odpowiednio 25%, 23% i 18%).
W 2023 roku wzrost cen mieszkań był spowodowany nadmiernym popytem, częściowo wynikającym z wprowadzenia programu rządowego „Kredyt 2%”. Program ten zakończył się jednak przedwcześnie, po zaledwie pięciu miesiącach, mimo pierwotnych założeń trwających 1,5 roku. Obawy związane z podobnymi rozwiązaniami pojawiły się w kontekście nowego programu „Mieszkanie na start”, który może zostać wdrożony przez Koalicję 7 października. Minister rozwoju Krzysztof Paszyk zapowiedział, że program ten może trafić na agendę prac Sejmu po wakacjach, jednak dokładna data nie jest znana. Wstępne założenia budżetowe na 2025 rok przewidują 4,3 miliarda złotych na budownictwo mieszkaniowe, jednak niejasna jest przyszłość 1,6 miliarda złotych ze środków rezerwowych, które mogą być przeznaczone na program „Kredyt 0%”.
Kredyty mieszkaniowe i ich wpływ na rynek
Według danych Narodowego Banku Polskiego, kredyty mieszkaniowe udzielane w maju 2023 roku miały średnie oprocentowanie na poziomie 7,8%. Średnia wartość wnioskowanego kredytu wynosiła 410,4 tysiąca złotych, co stanowi wzrost o 21,9% w porównaniu do roku poprzedniego. Mimo rosnących możliwości kredytowych, ze względu na wzrost cen mieszkań, nie przekłada się to na realną zdolność do nabycia większej nieruchomości.
Eksperci, w tym dr Adam Czerniak, wskazują, że w pierwszej kolejności należy skoncentrować się na zwiększeniu podaży mieszkań, a dopiero potem stymulować popyt. Szansą na poprawę sytuacji może być rozwój Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, które zastąpią Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). W ramach wsparcia z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, Banku Gospodarstwa Krajowego oraz Krajowego Zasobu Nieruchomości już teraz budowane są mieszkania z umiarkowanym czynszem, które w przyszłości mogą przejść na własność najemców.
Wnioski
Polska stoi przed wyzwaniem zwiększenia liczby dostępnych mieszkań oraz ich przystępności cenowej. Rynek mieszkaniowy potrzebuje zrównoważonych rozwiązań, uwzględniających zarówno podaż, jak i popyt. W nadchodzących latach można spodziewać się wzrostu cen mieszkań oraz liczby oddawanych lokali, co będzie ściśle powiązane z polityką mieszkaniową rządu. W szczególności istotne będzie, czy więcej środków zostanie przeznaczonych na budowę mieszkań socjalnych i remonty pustostanów, czy na dopłaty do kredytów. Stymulowanie rynku wyłącznie za pomocą kredytów może przyczynić się do wzrostu luki czynszowej, która już teraz dotyczy około 40% Polaków, a wiele młodych osób wciąż nie ma możliwości zakupu własnego mieszkania ani wynajmu na dłuższy okres.